Almacenamiento y Bodegaje
Mercado de bodegas: suelo, disponibilidad y productividad en juego
La capital suma más de 600 mil m² de centros logísticos en construcción, pero la disponibilidad difiere según el estándar de las instalaciones. Mientras los activos clase A mantienen una vacancia mínima, las restricciones de suelo y la productividad operacional abren nuevos desafíos para el sector.
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El mercado de centros logísticos de Santiago registra una nueva etapa de expansión. Según el informe MarketBeat Industrial del tercer trimestre de 2026, elaborado por Cushman & Wakefield, existen más de 600.000 m² en construcción, distribuidos en 15 proyectos. La cifra representa el mayor nivel de actividad desde 2023 y se produce en un escenario en que la disponibilidad de superficie presenta diferencias importantes según el tipo de activo.
“Este nivel de actividad no se observaba desde el año 2023, época boom del desarrollo pospandemia, y refleja una nueva etapa de dinamismo para el sector”, señaló Rosario Meneses, subgerente de Market Research de Cushman & Wakefield.
El submercado Norte concentra 374.132 m² en construcción, equivalentes al 62% del total, principalmente en Lampa y Colina. De acuerdo con el informe, el 67% de la superficie en desarrollo ya se encuentra prearrendada. En el Norte, esa proporción llega al 78%, impulsada por proyectos build-to-suit como el CD Easy DLS, el proyecto de Megacentro para Mercado Libre y el CD Lucero DLS, que en conjunto suman 251.632 m².
La actividad inmobiliaria en este sector también se refleja en proyectos como Logistock Km17, de IRC Inmobiliaria, ubicado en la Ruta 5 Norte, en Lampa. "El inicio de las obras representa un hito muy importante y confirma la confianza que el mercado ha depositado en este proyecto. Estamos desarrollando una propuesta que combina infraestructura de primer nivel, conectividad estratégica y espacios pensados para el bienestar de quienes operan diariamente en ellos", señaló Eduardo Roubik, gerente general de IRC Inmobiliaria.
La iniciativa contempla una inversión cercana a US$40 millones y más de 38.000 m² de bodegas, con unidades de entre 450 y 1.400 m². La construcción fue adjudicada a EBCO y, según la empresa, las obras comenzarán durante las primeras semanas de julio de 2027. Estimaciones señalan que las ventas se acercarán al 35% de la superficie disponible. El proyecto considera andenes de carga y descarga, pavimentos de alta resistencia, oficinas integradas y servicios complementarios para sus usuarios.
¿Impacto del fenómeno fly to quality?
Pese al volumen de nuevos desarrollos, la disponibilidad actual varía según el estándar de las instalaciones. En el tercer trimestre, la vacancia general llegó al 4,5%, mientras que en los centros clase A fue de 0,2% y en los de clase B alcanzó el 8,1%. La diferencia muestra que la superficie disponible no se distribuye de manera homogénea entre los distintos segmentos del mercado.
La mayor desocupación en instalaciones clase B ha abierto la discusión sobre un posible fenómeno de fly to quality, asociado al traslado de empresas hacia recintos de mayor estándar. Sin embargo, Meneses advirtió que todavía no es posible confirmar esa relación. “Si bien esta diferencia ha llevado a inferir que podría tratarse de este fenómeno, aún no es posible confirmar que la mayor desocupación de los centros clase B responda directamente a esto”, sostuvo.
Los indicadores de absorción también reflejan este comportamiento. Durante el tercer trimestre, la absorción neta fue de -15.078 m², mientras que el acumulado del año llegó a -16.344 m². Las desocupaciones registradas en el trimestre sumaron 52.499 m² y correspondieron a instalaciones clase B, concentradas principalmente en el submercado Norponiente. En el mismo período de 2025, la absorción neta había sido positiva, con 78.342 m².
La oferta futura seguirá aumentando. Para diciembre de 2026 se proyecta la entrega de 229.800 m², correspondientes a proyectos especulativos, de los cuales el 54% ya se encuentra arrendado. Además, existen 308.285 m² en etapa de proyecto, con entregas estimadas para 2027 y 2028. Esa superficie corresponde a desarrollos clase A y se concentra principalmente en el submercado Norponiente, que reúne 174.285 m².
El crecimiento de la oferta, sin embargo, depende de más factores que la decisión de invertir y construir. En una columna de opinión publicada en Agenda Logística, Maximiliano Montenegro, gerente de ProCentro, puso el foco en la disponibilidad de terrenos habilitados para uso industrial y logístico. “De poco sirve contar con procesos más rápidos si no existen suficientes terrenos habilitados para desarrollar los proyectos que las empresas necesitan”, planteó. La observación apunta a la relación entre planificación territorial, usos de suelo y capacidad para materializar nuevos desarrollos, aunque no cuantifica la superficie disponible ni el impacto de estas restricciones.
Tecnología y diseño deben ir de la mano
A la discusión sobre la expansión inmobiliaria se suma la capacidad de las instalaciones para responder a los requerimientos operacionales de sus usuarios. Claudio González, gerente comercial de EIT Logística, advierte que la superficie por sí sola no determina el rendimiento de una bodega. “El desafío hoy no es simplemente acceder a más superficie, sino a capacidad logística efectiva. Dos bodegas con los mismos metros cuadrados pueden tener niveles de productividad muy distintos dependiendo de su diseño, ubicación y gestión”.
En ese escenario, la tecnología puede contribuir a mejorar el desempeño, siempre que esté acompañada de procesos bien diseñados. Sistemas de gestión de bodegas (WMS), dispositivos móviles y seguimiento de indicadores como los tiempos de preparación, la exactitud del inventario y el cumplimiento de las entregas permiten identificar brechas operacionales. Sin embargo, la incorporación de herramientas tecnológicas no corrige por sí sola problemas de diseño o gestión. “La tecnología no reemplaza un buen diseño operacional; lo potencia. Si el layout, los procesos o las políticas de inventario están mal diseñados, automatizarlos puede significar simplemente ejecutar más rápido una ineficiencia”, señala González.
Los precios de arriendo también muestran diferencias entre segmentos. El valor pedido promedio ponderado llegó a 0,146 UF por m² mensual. En los centros clase A, los cierres de contratos nuevos o renovados se ubicaron entre 0,155 y 0,170 UF por m², mientras que en las instalaciones clase B disponibles los valores oscilaron entre 0,135 y 0,148 UF por m².
Con más superficie en desarrollo, diferencias de vacancia entre categorías y restricciones vinculadas al suelo, el desafío del mercado no se limita a sumar metros cuadrados. También implica determinar qué tipo de infraestructura requiere cada operación y cómo aprovechar mejor la capacidad existente. Como plantea González, “antes de preguntarnos cuántos metros cuadrados adicionales necesitamos, deberíamos preguntarnos cuánta capacidad adicional podemos generar con los metros cuadrados que ya tenemos. Ese cambio desde metros cuadrados hacia productividad por metro cuadrado será cada vez más relevante para la industria”.
