Almacenamiento y Bodegaje
Santiago enfrenta escasez de bodegas, Latam amplía oferta
El mercado logístico Clase A muestra comportamientos divergentes en América Latina. En Chile, la disponibilidad de espacios en Santiago permanece en mínimos, impulsando proyectos diseñados para usuarios específicos.
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Encontrar un espacio logístico disponible en Santiago se ha convertido en uno de los principales desafíos para las empresas que buscan ampliar o relocalizar sus operaciones. La capital cerró el primer semestre de 2026 con una vacancia de apenas 0,3%, equivalente a 71.943 m² disponibles sobre un inventario de 2,74 millones de m², el nivel más bajo entre los mercados analizados por Cushman & Wakefield.
La estrechez no significa que el mercado haya dejado de crecer. Por el contrario, el inventario logístico santiaguino aumentó 6,7% en doce meses y actualmente existen 485.300 m² en construcción. Sin embargo, la limitada disponibilidad de instalaciones listas para ocupar llevó a que la absorción o demanda efectiva disminuyera 50,2% interanual durante el primer semestre, comportamiento que refleja más las restricciones de oferta que una ausencia de requerimientos por parte de los usuarios.
Esta situación está modificando también la manera en que se desarrolla nueva infraestructura. Cerca del 35% de la superficie actualmente en construcción en Santiago corresponde a proyectos built to suit, mientras que más del 61% ya se encuentra prearrendado. “En Santiago estamos viendo que la escasez de superficie disponible está llevando a que los nuevos proyectos respondan de manera mucho más precisa a las necesidades de los usuarios”, señala Rosario Meneses, coordinadora de Market Research Sudamérica de Cushman & Wakefield.
El fenómeno chileno se inserta en un escenario regional de expansión, aunque con velocidades diferentes. Durante el primer semestre, la absorción de espacios logísticos Clase A en Sudamérica alcanzó 1,73 millones de m², un 10,7% más que en igual período de 2025. Mientras Sao Paulo y Ciudad de México concentraron buena parte del volumen, Lima y Bogotá registraron los mayores incrementos interanuales, con avances de 232,2% y 189,9%, respectivamente.
En esos mercados, el crecimiento responde a una mayor incorporación de superficie y a la recuperación de la demanda después de períodos de menor actividad. Río de Janeiro mostró una variación más estable, de 0,7%, mientras Buenos Aires experimentó una disminución de 20,2%. San José, por su parte, registró una caída de 61,8%, configurando un escenario en el que la evolución del mercado depende tanto del comportamiento de los usuarios como de la disponibilidad efectiva de nuevos espacios.
La diferencia entre mercados también se observa en las tasas de vacancia. A nivel regional, esta llegó a 4,7% al cierre del primer semestre, 0,4 puntos porcentuales menos que un año antes. Santiago encabezó la menor disponibilidad con 0,3%, seguido por Bogotá con 0,6%, mientras Río de Janeiro y Buenos Aires presentaron niveles de 12,2% y 10%, respectivamente.
La presión sobre la oferta comienza a reflejarse en los valores de arriendo. El precio pedido promedio regional alcanzó US$7,21 por m² mensual, un 4,7% más que en el mismo período de 2025. Bogotá registró el mayor aumento interanual, de 24,7%, hasta US$7,6 por m², mientras Ciudad de México y San José mantuvieron los valores promedio más elevados, con US$10,6 y US$8,5 por m² al mes.
El crecimiento de los centros logísticos también está acompañado por la evolución de la infraestructura portuaria. El inventario de espacios logísticos de las principales ciudades latinoamericanas llegó a 44,3 millones de m², un 4,3% más que un año atrás, mientras Santiago se ubicó entre los mercados con mayor expansión. En materia portuaria, San Antonio y Valparaíso movilizaron conjuntamente 1,53 millones de TEUs durante el primer semestre, dentro de un escenario regional donde Colombia y Brasil concentraron los mayores volúmenes.
La conexión entre puertos, centros de distribución y demanda de almacenamiento adquiere así una importancia creciente para los operadores y usuarios logísticos. Cartagena, Barranquilla y Buenaventura movilizaron 3,17 millones de TEUs; Santos alcanzó 3,11 millones y Callao llegó a 2,22 millones, configurando una red regional en la que la disponibilidad de infraestructura terrestre y portuaria condiciona la capacidad de respuesta de las cadenas de suministro.
En este contexto, la principal señal para el mercado chileno es que la expansión de superficie no necesariamente se traducirá en una mayor disponibilidad inmediata. La baja vacancia de Santiago está llevando a que las empresas aseguren con anticipación instalaciones adaptadas a sus procesos, mientras en otros mercados latinoamericanos la incorporación de nueva oferta permite absorber rápidamente mayores volúmenes de demanda.
