Almacenamiento y Bodegaje
¿Arrendar o comprar? Las claves para decidir en el mercado de bodegas
La menor absorción y la moderación de los precios conviven con una disponibilidad especialmente limitada en activos Clase A, mientras los nuevos proyectos privilegian contratos prearrendados y desarrollos Built to Suit.
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El crecimiento de una empresa suele traer consigo una decisión que trasciende la disponibilidad de metros cuadrados: cómo financiar y gestionar el espacio necesario para sostener nuevas operaciones. Mayor inventario, incorporación de productos, expansión de clientes o aumento de los volúmenes pueden llevar a evaluar si resulta más conveniente arrendar, comprar o avanzar hacia soluciones inmobiliarias diseñadas específicamente para la operación.
El escenario actual del mercado de bodegas del Gran Santiago agrega nuevos elementos a esa decisión. Durante el segundo trimestre de 2026, la absorción neta alcanzó 27.804 m², impulsada principalmente por los submercados Sur y Norponiente. Sin embargo, el acumulado a junio llegó a -1.266 m², reflejando una desaceleración de la demanda respecto del mismo período del año anterior.
Esta menor velocidad de absorción también está teniendo efectos sobre los precios. Según Cushman & Wakefield, el valor promedio solicitado se ubicó en 0,148 UF/m² al mes durante el segundo trimestre, mientras que los activos Clase A llegaron a 0,154 UF/m² y los Clase B a 0,148 UF/m². El indicador general registró una caída interanual de 4%, mostrando una moderación en el crecimiento de los arriendos.
La disponibilidad, sin embargo, presenta una realidad diferente según el estándar de las instalaciones. La vacancia total alcanzó 3,83%, pero en las bodegas Clase A se situó apenas en 0,29%. Esta brecha significa que una empresa puede enfrentar dificultades para encontrar rápidamente espacios de alto estándar, aun cuando el mercado general presente una mayor disponibilidad.
En este contexto, el arriendo aparece como una alternativa para compañías que necesitan mantener capacidad de adaptación frente a cambios en sus volúmenes de operación. A juicio de Maximiliano Montenegro, gerente de Operaciones de Procentro, “para muchas compañías, arrendar una bodega termina siendo una mejor alternativa que comprar, porque les permite responder a sus necesidades de almacenamiento o producción sin tener que asumir un compromiso de largo plazo con un inmueble”.
El factor financiero es parte central de la discusión. De acuerdo con el ejecutivo, una compra puede representar una inversión significativa que permanece comprometida durante un período prolongado. “Cuando una empresa compra una bodega, destina recursos importantes a un activo inmobiliario que puede tardar hasta 15 años en pagarse. Al arrendar, en cambio, ese capital queda disponible para otras necesidades propias del negocio, como pueden ser aumentar inventario, sumar tecnología o maquinaria, contratar personal o financiar su crecimiento”, explica.
La clave: la capacidad de adaptación de las empresas
La flexibilidad también adquiere relevancia en un escenario donde las cadenas de suministro están sujetas a cambios en volúmenes, clientes y redes de distribución. Una compañía que modifica su cobertura geográfica puede necesitar trasladar sus operaciones a otro punto de la Región Metropolitana, mientras que un aumento o reducción de inventarios puede modificar la superficie requerida. En ese escenario, el arriendo permite ajustar la infraestructura sin quedar necesariamente vinculado a un activo inmobiliario.
La ubicación, además, debe evaluarse desde una perspectiva logística y no únicamente inmobiliaria. Una alternativa con un menor costo por metro cuadrado puede perder atractivo si implica mayores distancias hacia clientes, proveedores o centros de distribución, así como más kilómetros recorridos por la flota. Por ello, la decisión entre comprar y arrendar también debe considerar el impacto de la bodega sobre los costos de transporte, los tiempos de distribución y la productividad operacional.
La evolución de la oferta muestra, además, un cambio en la estrategia de los desarrolladores. Cushman & Wakefield señala que la menor velocidad de absorción está llevando a los inversionistas a privilegiar proyectos respaldados por demanda concreta y a reducir la exposición a desarrollos especulativos. En paralelo, aumenta la participación de proyectos Built to Suit (BTS), construidos de acuerdo con los requerimientos de un usuario previamente comprometido.
La tendencia queda reflejada en los proyectos actualmente en ejecución. El mercado logístico de Santiago incorporará 681.932 m² en construcción, de los cuales 419.632 m², equivalentes al 61,5%, ya se encuentran prearrendados. Para los desarrolladores, esto permite reducir el riesgo comercial; para las empresas, abre una alternativa para acceder a instalaciones diseñadas según sus necesidades específicas de almacenamiento, distribución o producción.
A estas alternativas se suman formatos de bodegas flexibles y mecanismos de financiamiento como el leasing inmobiliario, que permiten ampliar el abanico de opciones entre el arriendo tradicional y la compra directa. En definitiva, la decisión depende del horizonte de permanencia, disponibilidad de capital, proyección de crecimiento, ubicación requerida y nivel de personalización que demande la operación.
Para Montenegro, esta capacidad de adaptación constituye una de las principales ventajas del arriendo. “La incorporación de nuevos clientes o proveedores, el crecimiento hacia otras comunas o cambios en las rutas de distribución pueden hacer necesario trasladar la bodega a otro sector”, sostiene. En un mercado donde la oferta Clase A continúa siendo limitada y los nuevos desarrollos avanzan con una mayor cobertura de demanda, la infraestructura de almacenamiento comienza a ser evaluada no solo como un activo inmobiliario, sino como una decisión estratégica para la cadena logística.
