Almacenamiento y Bodegaje
Centros logísticos: absorción cae, pero vacancia se mantiene estable
El mercado inmobiliario logístico chileno registró una fuerte desaceleración en la ocupación durante el tercer trimestre de 2026, aunque conservó una vacancia de 4,38%.
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La ocupación de espacios logísticos perdió velocidad entre julio y septiembre. Según los datos de Buildings, disponibles en su plataforma Buildings CRE Tool, la absorción neta del mercado —considerando todas las clases de activos— llegó a 8.400 m², frente a los 132.500 m² del trimestre anterior. Pese a esta diferencia, el indicador permaneció en terreno positivo y la tasa de vacancia no registró variaciones.
El mercado cerró septiembre con un stock cercano a los 9,5 millones de m², distribuidos en 341 inmuebles. Durante el trimestre no se incorporaron nuevos proyectos, mientras que la superficie en construcción alcanzó los 846.400 m². En el acumulado de 2026, la absorción neta llegó a 153.000 m², lo que mantiene un saldo favorable para el sector, pese al menor dinamismo reciente.
Los centros logísticos de estándar Clase A mostraron indicadores más favorables. Este segmento alcanzó un stock aproximado de 5,45 millones de m², repartidos en 189 inmuebles, y registró una absorción neta de 38.500 m² durante el tercer trimestre. Aunque el resultado fue inferior a los 97.500 m² del periodo anterior, la ocupación acumulada en 2026 llegó a 143.000 m².
La tasa de vacancia de estos activos descendió desde 4,8% hasta 4,1%, una reducción de 0,7 puntos porcentuales. La disponibilidad también disminuyó en los submercados analizados: la Zona Norte registró una absorción de 15.300 m² y redujo su vacancia de 6,3% a 5,4%; Poniente incorporó 12.800 m² de absorción y bajó el indicador de 3,5% a 3%; mientras que la Zona Sur alcanzó 10.000 m² y pasó de 5,7% a 4,7%.
La diferencia entre el mercado general y los activos Clase A muestra que la evolución de la ocupación no ha sido homogénea. Mientras el segmento de mayor estándar redujo su disponibilidad, el conjunto del mercado mantuvo una vacancia de 4,38%, sin cambios respecto del segundo trimestre. La absorción positiva en las tres zonas también indica que la demanda continuó incorporando superficie, aunque a un ritmo menor.
El volumen de proyectos en desarrollo constituye uno de los principales indicadores a observar en los próximos periodos. Los 846.400 m² en construcción del mercado general —de los cuales 798.900 m² corresponden a Clase A— representan una oferta potencial relevante frente a la desaceleración de la absorción. La velocidad de entrega y la capacidad de ocupación de esa superficie serán determinantes para la evolución de la vacancia y la competencia entre desarrollos logísticos.
Los resultados del tercer trimestre describen un mercado que conserva niveles acotados de disponibilidad, pero cuya demanda perdió impulso frente al periodo anterior. Para propietarios, operadores e inversionistas, la evolución de la absorción, las nuevas entregas y las diferencias entre segmentos y submercados serán variables centrales para evaluar las condiciones del negocio inmobiliario logístico durante los próximos meses.
