Entrevista
“Decisiones de relocalización estarán empujando a una planificación anticipada”
La vacancia de 5,15% en Santiago se mantiene en niveles bajos en un contexto de absorción activa y nueva oferta concentrada en ejes estratégicos. El ingreso de 388 mil m² en 2026 y la reconfiguración de la demanda marcarán el equilibrio del mercado logístico. En entrevista con Agenda Logística, Natalia Barra, Research Analyst de CBRE Chile, analiza el mercado de bodegas y sus proyecciones.
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Con una tasa de vacancia de 5,15%, el mercado de bodegas de la Región Metropolitana se mantiene en niveles históricamente acotados, reflejando un ciclo de absorción activo y una oferta que ha logrado alinearse con la demanda. El ingreso proyectado de 388.000 m² en construcción para 2026, concentrado en los submercados Norte y Sur, podría generar ajustes puntuales, aunque el escenario base apunta a estabilidad en torno a los niveles actuales.
La absorción registrada durante el segundo semestre confirma un reordenamiento estratégico de operadores logísticos y actores del e-commerce, marcado por optimización de espacios, vencimiento de contratos y búsqueda de mayor eficiencia operativa. La nueva oferta, especialmente en centros de última generación, continúa colocándose con rapidez, mientras la vacancia se concentra en activos de mayor antigüedad.
En paralelo, el submercado Poniente mantiene su liderazgo con el 41% del inventario y el 46% de la absorción semestral, impulsado por su conectividad y precios promedio más competitivos (0,151 UF/m²). La limitada incorporación de nueva superficie en 2025 y la concentración de proyectos en los ejes Sur, Norte y Norponiente configuran un escenario donde la planificación anticipada, la precolocación y los desarrollos BTS serán determinantes para sostener la eficiencia y competitividad de la red logística metropolitana.
En entrevista con Agenda Logística, Natalia Barra, Research Analyst de CBRE Chile, analiza el mercado de bodegas y las proyecciones para la presente temporada. Además, se refiere a la alta absorción del segundo semestre, la importancia del submercado Poniente y cómo impacta la limitada incorporación de nueva oferta en 2025 en las decisiones de relocalización y expansión de redes de distribución.
¿Qué tan sostenible es una tasa de vacancia de 5,15% en el mercado de bodegas de Santiago considerando lo proyectado para 2026?
Es sostenible solo en la medida en que la nueva oferta se mantenga en volúmenes similares a los que hemos visto en los últimos años. Por ahora, el 5,15% es consistente con un ciclo de vacancia baja con una demanda que está muy anclada a la nueva oferta. En el intertanto, la vacancia se sigue concentrando en proyectos de mayor antigüedad. Para 2026, el ingreso de 388.000 m² en construcción mayoritariamente en los submercados Norte y Sur podría aliviar puntualmente la tasa, pero con una absorción que ya volvió a su promedio de cinco años, el escenario base es que se mantenga en esos niveles.
¿De qué manera la alta absorción registrada en el segundo semestre refleja cambios estructurales en las estrategias de operadores logísticos y de e-commerce?
La absorción registrada en el segundo semestre refleja cambios estructurales en las estrategias tanto de los operadores logísticos como del e‑commerce. Por un lado, observamos movimientos vinculados al vencimiento de contratos de largo plazo y a procesos de optimización de espacios, donde las empresas están priorizando una operación más eficiente y flexible. Por otro, el e‑commerce atraviesa una fase de normalización post‑boom, lo que impulsa una reevaluación de las necesidades reales de superficie y una demanda más selectiva.
Este ajuste estratégico explica que la nueva oferta se coloque con rapidez y que la vacancia caiga de manera importante, con una preferencia marcada por centros de última generación y ubicaciones clave que permiten mejorar tiempos de entrega y costos operacionales.
¿Por qué el submercado Poniente sigue concentrando la mayor demanda pese a mostrar un stock más antiguo y los precios promedio más bajos?
El submercado Poniente concentra el 41% del inventario y capturó el 46% de la absorción del semestre, lo que refleja su rol fundamental dentro de la oferta logística, especialmente soportado por sus excelentes condiciones de accesibilidad. Esta zona reúne centros de gran envergadura, con buena accesibilidad y disponibilidad de superficies de distinta escala, atributos especialmente valorados por operadores que requieren flexibilidad y capacidad inmediata.
Si bien su precio promedio (0,151 UF/m²) es el más bajo del mercado debido a que cerca del 75% de la oferta disponible corresponde a centros recepcionados previo al 2015, la preferencia por el Poniente se mantiene. Dentro del mismo submercado, los usuarios están privilegiando los activos más recientes, lo que evidencia una demanda que distingue calidades y que abre oportunidades para reacondicionar, modernizar o reemplazar parte del stock más antiguo, permitiendo reducir así la brecha de valor.
¿Cómo impacta la limitada incorporación de nueva oferta en 2025 en las decisiones de relocalización y expansión de redes de distribución?
Con sólo 46.737 m² ingresando en el 2S de 2025 y con proyectos en espera de recepción a 2026, las decisiones de relocalización/expansión estarán empujando a una planificación anticipada. En este contexto, podríamos ver nuevamente un aumento en la precolocación de arriendos, la extensión de contratos en ubicaciones actuales y el desarrollo de proyectos BTS, para asegurar espacios que cumplan con requerimientos específicos y estándares de calidad.
¿Qué oportunidades ves en la concentración de nuevos proyectos en zonas Sur, Norte y Norponiente para la conectividad logística metropolitana?
La concentración de nuevos proyectos en los submercados Sur, Norte y Norponiente representa una oportunidad clave para fortalecer la conectividad logística metropolitana. Actualmente, el pipeline inmediato suma cerca de 388.000 m² en construcción, mientras que los permisos muestran un volumen especialmente relevante en Poniente y Norponiente, con aproximadamente 651.000 m² aún sin inicio de obras. Esta configuración territorial permite densificar los ejes logísticos troncales de Santiago y avanzar hacia una red más interconectada.
Además, estos submercados se verán impulsados por una serie de proyectos de infraestructura pública que fortalecen directamente su competitividad. Obras como el mejoramiento de la Ruta 68, la futura segunda orbital para Santiago y el nuevo acceso al aeropuerto, recientemente entregado, mejoran la accesibilidad, reducen los tiempos de viaje y permiten operaciones más estables y predecibles.
En conjunto, la expansión de oferta en estas zonas, sumada a la modernización de la infraestructura vial, consolida un escenario favorable para el desarrollo de centros logísticos de mayor escala y para redes de distribución más eficientes y resilientes dentro de la Región Metropolitana.
Para 2026 se espera un mayor dinamismo económico, ¿podría tensionar nuevamente la vacancia y los precios, o el mercado ya opera en un equilibrio estructural más estable?
Aún es muy pronto para especular. Por ahora, vemos que la oferta está alineada con la demanda y eso debería mantener cierto equilibrio a lo menos en 2026. Un mayor dinamismo económico podría acelerar la absorción, pero no debería generar tensiones abruptas, porque el pipeline en construcción y los permisos aprobados podrán contendrán la demanda futura.
