Almacenamiento y Bodegaje
El nuevo ciclo inmobiliario chileno: vuelve la inversión y cambia el foco
El 65% de los ejecutivos espera aumentar sus compras en 2026, mientras las estrategias Core ganan terreno y segmentos como logística, oficinas y data centers concentran nuevas oportunidades de inversión.
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El mercado inmobiliario chileno comienza a mostrar señales más claras de recuperación después de un período marcado por una mayor cautela de los inversionistas. La novena Encuesta de Percepción a Ejecutivos, incluida en el Reporte Inmobiliario 2026 elaborado por CBRE y la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (ACAFI), revela que 65% de los ejecutivos consultados espera aumentar su actividad de compra durante este año, frente al 38% registrado en 2025. Se trata, además, del porcentaje más alto desde 2023 y ningún encuestado anticipa reducir sus adquisiciones.
La medición, realizada durante el segundo trimestre de 2026, consideró las respuestas de 20 administradoras de fondos, que representan el 60% de las inversiones inmobiliarias de las AGF asociadas a ACAFI. El cambio no solo se expresa en una mayor disposición a invertir, sino también en una modificación de las estrategias. Los activos Core pasaron de una preferencia de 28% en 2025 a 80% este año, mientras las estrategias oportunistas descendieron a 35%, su menor nivel desde el inicio de la medición.
El escenario refleja una recuperación de la confianza, pero también una mayor selectividad respecto de los activos que concentran el interés de los inversionistas. Para el presidente de CBRE Chile y Argentina, Nicolás Cox, “estamos viendo un mercado que vuelve a evaluar activamente oportunidades, pero privilegiando activos con fundamentos sólidos, ubicaciones consolidadas y capacidad de generar flujos estables”. El ejecutivo agregó que existe una mayor disposición a asumir riesgo, aunque advirtió que en algunos segmentos la menor disponibilidad de producto comienza a convertirse en una restricción para el crecimiento.
El peso de los fondos inmobiliarios también da cuenta de la magnitud que mantiene este mercado dentro de la industria de inversión. A marzo de 2026, estos vehículos administraban un patrimonio de UF 171,7 millones, distribuidos en 206 fondos y 40 AGF. Representan el 17% del patrimonio administrado por los fondos de inversión públicos y el 23% del total de fondos de esta industria. Para la presidenta de ACAFI, María José Montero, estos instrumentos cumplen una función que trasciende la inversión financiera. “Cuando hablamos de fondos inmobiliarios, no nos referimos únicamente a una categoría de inversión, sino a un mecanismo estratégico que conecta el ahorro de largo plazo con activos reales y oportunidades de desarrollo”, señaló. A su juicio, estos recursos permiten financiar viviendas, oficinas, centros logísticos, comercio e infraestructura urbana, generando inversión productiva, empleo y desarrollo para las ciudades.
Desde la industria también observan una etapa de consolidación. El presidente de la Comisión Inmobiliaria de ACAFI y gerente de Activos Inmobiliarios de BTG Pactual, Pedro Ariztía, destaca que, aunque la creación de nuevos fondos se ha moderado respecto de los máximos alcanzados en 2021, el patrimonio administrado continúa creciendo y los principales mercados inmobiliarios muestran señales de recuperación. “A ello se suma un mayor apetito de inversión para 2026, con una preferencia creciente por estrategias Core y activos de renta”, sostuvo. Actualmente, los fondos de renta representan 67% del patrimonio inmobiliario administrado, reflejando el peso de los flujos recurrentes y la búsqueda de resiliencia entre los inversionistas de largo plazo.
Oficinas y bodegas cambian el escenario
En el mercado de oficinas, la recuperación se concentra especialmente en los activos de Clase A. Su tasa de vacancia disminuyó por cuarto trimestre consecutivo hasta 8,1%, mientras la absorción neta durante el primer semestre llegó a cerca de 30.000 m², un 38% más que en igual período de 2025. El comportamiento responde a una demanda corporativa sostenida, aunque el mercado comienza a enfrentar una restricción por el lado de la oferta. Actualmente existen aproximadamente 101.000 m² de oficinas Clase A en construcción, de los cuales 30% ya está prearrendado, y una parte importante de los nuevos proyectos se concentra en Nueva Las Condes.
La disponibilidad futura también está influyendo en las decisiones de inversión. La intención de invertir en oficinas aumentó desde 28% hasta 55%, mientras la menor incorporación de nuevos proyectos comienza a generar un escenario más ajustado para los próximos períodos. La combinación entre una demanda corporativa más estable y una oferta futura acotada está modificando nuevamente la percepción sobre este segmento.
En los centros de bodegaje, en tanto, la vacancia se mantuvo en 5,81% durante el primer semestre. La absorción neta fue de apenas 200 m², pero el indicador no refleja completamente la actividad observada durante el período. El reporte identificó cerca de 110.000 m² de nuevas tomas de superficie, mientras la escasez de espacios de gran escala continúa limitando la capacidad del mercado para responder a parte de la demanda existente.
En este segmento, la precolocación adquiere mayor importancia como señal de mercado. La necesidad de asegurar superficie antes de que los nuevos proyectos entren en operación muestra que la demanda comienza a anticiparse a la oferta disponible. Para los inversionistas, esta dinámica puede abrir oportunidades asociadas al desarrollo de nuevos espacios logísticos, particularmente en un contexto donde las cadenas de suministro requieren instalaciones de mayor escala y mejores estándares operacionales.
Multifamily se consolida y los data centers ganan terreno
El mercado multifamily también registra una evolución positiva en sus indicadores operacionales. Por primera vez superó las 50.000 unidades en operación, con 216 edificios y 50.933 departamentos al cierre del primer semestre. La ocupación de los proyectos estabilizados alcanzó 94,6%, acumulando cuatro semestres consecutivos de crecimiento. La absorción neta llegó a 3.164 unidades y volvió a superar el ingreso de nueva oferta, con la zona Oriente concentrando 37% de la absorción semestral.
Como resultado, la vacancia multifamily disminuyó a 5,4%, su menor nivel desde 2021. Sin embargo, el buen desempeño operacional todavía no se traduce en un aumento equivalente del interés inversor: solo 20% de los ejecutivos encuestados manifiesta intención de invertir en este segmento durante 2026. La diferencia entre desempeño y apetito de inversión muestra que la recuperación del mercado inmobiliario no está siendo homogénea y que la selección de activos continúa siendo determinante.
A esta transformación se suma el impacto de la inteligencia artificial sobre las decisiones inmobiliarias corporativas. 37% de los ocupantes consultados señala que la IA ya está influyendo significativamente en decisiones relacionadas con dotación y planificación de espacios, mientras que más de 70% espera observar efectos dentro de los próximos tres años. El cambio no necesariamente apunta a una reducción generalizada de las superficies, sino a una transformación en su utilización, con mayor flexibilidad, espacios colaborativos y nuevas exigencias de infraestructura y servicios.
La expansión de la economía digital también está abriendo espacio para nuevos activos inmobiliarios. Los data centers adquieren un papel creciente dentro de las estrategias de inversión, impulsados por la demanda de infraestructura necesaria para el desarrollo de IA y otros servicios digitales. En Santiago, la vacancia alcanza apenas 3,3%, la menor entre los principales mercados latinoamericanos analizados por CBRE, en un escenario donde la demanda continúa creciendo a una velocidad superior a la incorporación de nueva capacidad. Así, el nuevo ciclo inmobiliario chileno no solo está marcado por el regreso de los inversionistas, sino también por una redefinición de los activos capaces de capturar las nuevas necesidades de la economía.
