Almacenamiento y Bodegaje
Bodegas premium tensionan precios en mercado logístico de Santiago
El segmento industrial muestra señales de estabilidad agregada, pero con brechas relevantes entre activos. La escasez de espacios Clase A impulsa al alza el costo efectivo de ocupación y tensiona la toma de decisiones logísticas.
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El mercado logístico de Santiago dejó de comportarse como un bloque homogéneo durante el primer trimestre de 2026. Según el informe MarketBeat Industrial de Cushman & Wakefield, los indicadores generales reflejan estabilidad, pero esconden una creciente distorsión entre los valores promedio y los costos reales de acceso a bodegas de alto estándar.
Actualmente, el precio promedio pedido alcanza 0,147 UF/m², aunque esta cifra no refleja la dinámica del segmento premium. En bodegas Clase A, el valor de referencia se ubica en torno a 0,139 UF/m², pero con una vacancia prácticamente nula, las transacciones efectivas corresponden a proyectos en construcción, con valores entre 0,17 y 0,20 UF/m².
A este escenario se suma la incorporación de contribuciones dentro de los contratos de arriendo en activos de alto estándar, elevando el costo efectivo de ocupación. En términos prácticos, esto implica que los nuevos desarrollos Clase A pueden presentar costos hasta un 44% superiores al promedio del mercado, evidenciando la presión por escasez de infraestructura logística de calidad.
En paralelo, la absorción neta del mercado registró -29.070 m² durante el trimestre. Este resultado responde principalmente a factores estacionales tras el peak de fin de año y al término de contratos en activos menos competitivos, con una concentración de desocupaciones en bodegas Clase B.
A diferencia del segmento premium, las bodegas Clase B enfrentan una mayor vacancia, que alcanzó el 7%, intensificando la competencia entre operadores. En este contexto, los valores de cierre se sitúan en torno a 0,12 UF/m², acompañados de concesiones comerciales más agresivas para evitar espacios desocupados.
Pese a la absorción negativa, la inversión en nuevos desarrollos mantiene una tendencia al alza. Durante el trimestre, la superficie en construcción creció un 30%, alcanzando 460.000 m², mientras que se proyecta el ingreso de 225.000 m² antes de fin de año. Además, los proyectos en etapa de propuesta aumentaron un 20%, con foco en polos como Ruta 78, Noviciado y Lo Boza, reforzando la expansión logística en la Región Metropolitana.
Este comportamiento confirma una lectura de largo plazo por parte de los inversionistas, quienes anticipan una mayor demanda por infraestructura Clase A y posicionan estos activos como un componente estratégico para la eficiencia operativa y la competitividad de la cadena de suministro.
