Entrevista
"La segmentación se ha vuelto más fina, no se trata solo de arrendar metros cuadrados"
La expansión del e-commerce y la diversificación productiva han impulsado una transformación en los centros de bodegaje. En conversación con Agenda Logística, el gerente de Operaciones de Procentro, Maximiliano Montenegro, pone énfasis en los formatos flexibles y segmentados, orientados a distintos perfiles de clientes y necesidades operativas.
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El desarrollo de centros de bodegaje en Chile ha experimentado una transformación sostenida en la última década, impulsada por la expansión del comercio electrónico, la mayor complejidad de las cadenas de suministro y la necesidad de las empresas de optimizar su gestión de inventarios. Este escenario ha derivado en un cambio desde modelos tradicionales, concentrados en grandes superficies para industrias específicas, hacia esquemas más diversificados que integran múltiples formatos dentro de un mismo parque logístico, permitiendo una mayor adaptabilidad operativa.
En paralelo, la demanda ha evolucionado hacia una segmentación más precisa de clientes, incorporando nuevos actores como pymes, startups y empresas de sectores altamente regulados, como alimentos y farmacéutica. Esta diversificación ha llevado a los desarrolladores a diseñar soluciones diferenciadas según tamaño, rubro y etapa de crecimiento, consolidando un mercado donde la flexibilidad, la escalabilidad y la eficiencia logística se posicionan como factores clave en la toma de decisiones.
En conversación con Agenda Logística, el gerente de Operaciones de Procentro, Maximiliano Montenegro, analiza la evolución en el modelo de los centros de distribución, la importancia de la zona norte de Santiago, el nuevo rol que están cumpliendo las minibodegas, la relevancia de los contratos flexibles y el impacto de los nuevos servicios complementarios como cowork y espacios recreativos en la nueva oferta.
¿Cómo ha evolucionado el modelo de centros de bodegaje en los últimos años en términos de formatos y segmentación de clientes?
En los últimos años, el modelo de centros de bodegaje ha cambiado bastante, sobre todo empujado por el crecimiento del e-commerce y la necesidad de muchas empresas de ordenar y profesionalizar su operación. Antes, el mercado estaba más concentrado en grandes superficies orientadas a industrias tradicionales, pero hoy conviven distintos formatos dentro de un mismo ecosistema. Hay desde minibodegas hasta centros logísticos de gran escala, lo que permite atender necesidades mucho más diversas.
Ese cambio también se refleja en el tipo de clientes. A los rubros más clásicos, como transporte, construcción o minería, se han sumado empresas vinculadas a alimentos, farmacéuticas y emprendimientos que han ido creciendo y necesitan dar un salto en infraestructura. Muchas de estas empresas partieron operando de manera más informal y hoy requieren espacios que les permitan manejar inventarios, cumplir estándares y mejorar sus procesos.
En ese contexto, la segmentación se ha vuelto más fina, no se trata solo de arrendar metros cuadrados sino de ofrecer soluciones acordes al tamaño, etapa y tipo de operación de cada cliente. Eso explica por qué hoy un mismo desarrollo puede combinar bodegas de gran formato con espacios más pequeños, adaptándose a empresas que están escalando y necesitan flexibilidad para crecer sin cambiarse constantemente de ubicación.
¿Qué rol cumplen hoy las mini bodegas, desde superficies de 8 m², frente a los grandes espacios logísticos de hasta 10.000 m² en la estrategia de las empresas?
Las minibodegas han pasado de ser una solución puntual para personas naturales a convertirse en una pieza relevante dentro de la logística de muchas empresas, especialmente pymes y emprendimientos. Espacios desde los 8 m² permiten resolver necesidades concretas de almacenamiento, ya sea para manejar inventario, guardar insumos o apoyar operaciones de distribución más acotadas, sin tener que asumir los costos de una gran superficie.
Por otro lado, las bodegas de gran escala siguen siendo clave para empresas con operaciones más intensivas, que requieren mover altos volúmenes de carga, optimizar procesos logísticos y aprovechar la altura y superficie para mejorar su eficiencia. En esos casos, espacios que pueden llegar a los 10.000 m² o más permiten consolidar operaciones completas en un solo lugar, con mejores condiciones para almacenamiento y despacho.
Lo interesante es que ambos formatos no compiten, sino que se complementan. Muchas empresas comienzan en espacios más pequeños y, a medida que crecen, migran a superficies mayores dentro del mismo entorno. También hay casos donde una misma compañía utiliza distintos formatos en paralelo, dependiendo de su operación, lo que refleja un mercado que hoy funciona con lógica más flexible.
¿De qué manera los contratos flexibles están respondiendo a la estacionalidad y variabilidad de la demanda en sectores productivos y comerciales?
La flexibilidad contractual se ha vuelto un factor cada vez más relevante, sobre todo para empresas que enfrentan variaciones en su demanda a lo largo del año. Sectores como alimentos o el e-commerce suelen tener temporadas altas muy marcadas, y en ese contexto, comprometerse con contratos largos y rígidos puede ser una barrera.
La posibilidad de acceder a arriendos por períodos más acotados, incluso desde seis meses, permite a las empresas ajustar su capacidad según lo necesiten. Esto es especialmente útil para pymes, que muchas veces operan con márgenes más estrechos y necesitan mantener cierto control sobre sus costos. Así, pueden ampliar o reducir su espacio sin quedar amarradas a estructuras que no se ajustan a su realidad.
Este tipo de contratos también facilita la entrada de nuevos actores al mercado logístico. Empresas que antes no podían acceder a este tipo de infraestructura hoy encuentran condiciones más acordes a su tamaño y etapa de desarrollo, lo que termina ampliando la base de clientes y dinamizando el sector.
¿Qué impacto tiene la incorporación de servicios complementarios, como cowork, espacios recreativos y comercio, en la propuesta de valor de los centros de bodegaje?
La incorporación de servicios complementarios ha ido cambiando la forma en que se entienden estos espacios. Ya no son solo lugares para almacenar, sino entornos donde también se desarrolla parte importante de la operación diaria de las empresas. Espacios de cowork, áreas verdes o incluso locales comerciales ayudan a que el día a día sea más funcional.
Esto tiene un impacto directo en la experiencia de quienes trabajan en estos centros. Contar con espacios de apoyo o zonas de descanso puede parecer secundario, pero en la práctica influye en la productividad y en la forma en que se organiza el trabajo. También permite que distintos tipos de empresas convivan en un mismo lugar.
¿Cómo están integrando tecnología y digitalización estos espacios para mejorar la gestión, trazabilidad y eficiencia operativa de sus clientes?
La incorporación de tecnología en los centros de bodegaje ha avanzado principalmente en dos líneas: seguridad y eficiencia operativa. Hoy es cada vez más común encontrar sistemas de vigilancia 24/7, control de accesos y soluciones que permiten monitorear lo que ocurre dentro de los recintos en tiempo real. Esto responde a una necesidad de contar con operaciones más controladas.
En paralelo, los espacios están siendo diseñados para facilitar procesos logísticos más eficientes. Superficies niveladas, pasillos amplios y estructuras pensadas para automatización permiten mejorar el flujo de carga y reducir tiempos de operación. Esto es especialmente relevante para empresas que necesitan manejar inventarios con mayor precisión o cumplir con tiempos de entrega más exigentes.
Si bien no todos los procesos están completamente digitalizados, hay una tendencia clara hacia operaciones más trazables y ordenadas. A medida que las empresas van profesionalizando su logística, la infraestructura también se adapta para permitir un mayor control sobre inventarios, despachos y tiempos de respuesta, lo que termina impactando directamente en la productividad.
¿Cuáles son los principales desafíos y oportunidades para el desarrollo del bodegaje en Chile en términos de infraestructura, ubicación y conectividad logística?
Uno de los principales desafíos tiene que ver con la disponibilidad de suelo industrial y las exigencias regulatorias, que han ido limitando el desarrollo de nuevos proyectos en ciertas zonas. Esto ocurre en un contexto donde la demanda se mantiene alta y la vacancia en niveles bajos, lo que tensiona el mercado y obliga a buscar nuevas ubicaciones.
En ese sentido, la zona norte de Santiago ha ido ganando protagonismo en gran parte por su conectividad con autopistas y su cercanía a distintos puntos de la ciudad. Sectores como Valle Grande o el eje Recoleta-Huechuraba han ido consolidándose como polos logísticos, precisamente porque permiten reducir tiempos de traslado y responder mejor a las exigencias de distribución, especialmente en última milla. Es justamente en esos mismos sectores donde nosotros como Procentro estamos desarrollando proyectos como Valle Grande, con Procentro 1, 2 y 3, y Procentro El Salto, en Ciudad Empresarial, espacios que responden a esa lógica: ubicaciones que facilitan la operación diaria, con buena conexión vial y con capacidad de adaptarse a distintos tipos de empresas y necesidades logísticas.
Las oportunidades están en seguir desarrollando infraestructura que responda a estas nuevas necesidades, con proyectos bien ubicados y pensados para distintos tipos de operación. También hay espacio para seguir diversificando formatos y mejorar estándares en un mercado que se ha vuelto más exigente y donde la ubicación, la conectividad y la calidad del activo son factores cada vez más determinantes.
