Almacenamiento y Bodegaje
Mercado de bodegas 2025: vacancia en alza y preferencia por centros clase A
El mercado de bodegas en Santiago entró en una fase de normalización, con mayor vacancia en el segmento clase B y una demanda que se concentra en centros logísticos de alto estándar, impulsados por el e-commerce, la conectividad con corredores estratégicos y la búsqueda de eficiencia operativa por parte de grandes operadores y retail.
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La industria de bodegas y centros de distribución en la Región Metropolitana vive un ciclo de ajuste marcado por el ingreso de nueva oferta, una vacancia en alza en segmentos específicos y una demanda que privilegia infraestructura logística de alto estándar. Los reportes elaborados por CBRE Chile y Cushman & Wakefield evidenciaron que 2025 está consolidando una transición desde el escenario excepcional del boom del comercio electrónico hacia niveles más estructurales de ocupación, inversión y expansión inmobiliaria.
De acuerdo a los reportes, durante el primer semestre ingresaron 235.160 metros cuadrados al inventario, distribuidos en nueve proyectos y una ampliación, con un claro liderazgo del submercado Poniente, que concentró el 55% de la nueva capacidad logística. Le siguieron las zonas Norte y Sur, con 18% y 15%, respectivamente. Paralelamente, el pipeline de proyectos aprobados supera el millón de metros cuadrados, mientras avanzan 470 mil metros cuadrados en construcción, casi la mitad con incorporación prevista para este año.
Este mayor dinamismo en la oferta impactó la tasa de vacancia, que cerró el semestre en 6,89%, superando en 2,44 puntos el período previo. Para los analistas de CBRE, el fenómeno responde principalmente a una menor precolocación. “La nueva oferta está entrando al mercado con al menos un 60% de disponibilidad, a diferencia de los ciclos anteriores donde los proyectos debutaban prácticamente ocupados”, señaló en su oportunidad Ingrid Hartmann, Senior Research Manager de CBRE Chile.
La ejecutiva -en conversación con Agenda Logística- contextualizó este cambio dentro de una fase de normalización tras el ciclo extraordinario del comercio electrónico. “El boom de demanda proveniente del e-commerce que explotó durante la pandemia ha sido un caso único en la historia del mercado”, indicó Hartmann, recordando que “la tasa de vacancia pasó de un 11% a prácticamente cero en un año”.
En este sentido, el escenario actual no refleja una caída estructural, sino un reequilibrio. “Lo que estamos experimentando ahora es cómo el mercado está retornando a una actividad más típica, que básicamente es 6% a 8% de vacancia estructural, afectando la estacionalidad de los peaks de consumo, donde el retail sigue siendo uno de los principales usuarios del segmento logístico”, sostuvo la ejecutiva.
Desde la academia el análisis es coincidente. Para Rodrigo Garrido, director del Centro Interdisciplinario de Data Science de la Universidad Diego Portales, la pandemia transformó definitivamente la industria logística chilena. “El Covid-19 transformó radicalmente el mercado de bodegas, con un aumento de hasta 50% en los requerimientos de arriendo desde marzo de 2020”, afirmó.
Garrido explicó que la combinación entre restricciones sanitarias y digitalización acelerada generó un punto de inflexión. “La pandemia, y en menor medida el 18-O, aceleraron exponencialmente el e-commerce, generando una tormenta perfecta: cierre de locales, sobrestock masivo y empresas que debieron desarrollar capacidades logísticas desde cero”, indicó el académico.
Ese punto de inflexión derivó en un cambio cultural en la forma de operar el almacenamiento industrial ya que la crisis profesionalizó el almacenaje en Chile y posicionó al e-commerce como canal permanente, transformando las necesidades logísticas del retail nacional.
En paralelo, el reporte Market Beat de Cushman & Wakefield mostró que la vacancia promedio del mercado llegó a 5,3% en el segundo trimestre (294.257 m²), el nivel más alto desde 2020, impulsada principalmente por la desocupación de instalaciones clase B. “Lo que está empujando al alza la vacancia general no es el mercado completo, sino específicamente la desocupación de centros logísticos clase B”, afirmó Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de la consultora.
La oportunidad que se presenta para los centros Clase B
Los centros clase B presentaron menores estándares en altura libre, muelles y protección al fuego, factores claves para grandes operadores logísticos. En contraste, la vacancia de los desarrollos premium se mantuvo en 2,7%, consolidando la preferencia por infraestructura moderna y certificada. “Muchos inversionistas consideran las bodegas clase A como activos con mayor proyección y estabilidad”, subrayó.
La brecha entre ambos segmentos también se refleja en la absorción. Mientras las bodegas clase B acumularon -31.984 metros cuadrados, los recintos premium registraron 110.326 metros cuadrados, es decir, un desempeño 4,45 veces superior de acuerdo a lo publicado en el informe. El submercado Norponiente concentró el 80% de la demanda neta, impulsado por su conectividad a autopistas y corredores de última milla.
Al cierre del tercer trimestre, la vacancia promedio se ubicó en 4,44%, equivalente a 253.888 metros cuadrados, de los cuales el 96% corresponde a bodegas clase B, principalmente en la zona Poniente. Esta escasez -a juicio de los especialistas- abre una oportunidad para que los centros clase B incorporen construcciones especulativas, destacando que estos formatos ofrecen mayor flexibilidad en el formato y la duración de los contratos.
En materia de precios, el arriendo pedido se estabilizó entre 0,149 y 0,164 UF por metro cuadrado, con ajustes moderados asociados al aumento de disponibilidad. El centro-oriente mantiene los valores más altos, mientras que los polos con mayor inventario, especialmente Poniente, muestran descensos acotados.
La localización logística sigue siendo un factor crítico para la competitividad del sector. Para Karol Suchan, director de CITYLOG de la Universidad Diego Portales, “la conectividad define la capacidad del centro logístico para integrarse eficientemente a la red de transporte y cumplir los acuerdos de nivel de servicio”. El académico enfatizó que la ubicación óptima depende de “la macroárea logística, el tipo de clientes y los flujos de carga que se atenderán”.
El ejecutivo insistió en que los nodos ferroviarios y portuarios comienzan a ganar peso estratégico. “Seleccionar terrenos cercanos a corredores actuales o planificados aporta ventajas competitivas, especialmente para operaciones de alto volumen y orientación exportadora”.
Hacia adelante, el mercado mantiene una cartera de proyectos relevante: cerca de 400.000 metros cuadrados en construcción, de los cuales el 76% corresponde a centros clase A, mayoritariamente en la zona Sur. “Este volumen ha ido en aumento debido a la postergación en la apertura de nuevos desarrollos, muchos de los cuales esperan el cierre de contratos con empresas interesadas”, explicó Rosario Meneses.
El escenario proyecta un cierre de año alineado con el promedio histórico de producción de metros cuadrados logísticos. “Para fines de año se proyecta el ingreso de al menos cuatro nuevos proyectos por 125.000 metros cuadrados, lo que acercaría la superficie anual al promedio de 244.000 metros cuadrados”, concluyó el estudio.
En síntesis, 2025 marca un punto de inflexión: mayor vacancia en bodegas clase B, estabilidad y alta demanda en desarrollos premium, precios contenidos y una industria que avanza hacia infraestructura más tecnológica, certificada y alineada con operaciones omnicanal y de última milla. Tal como comentan los analistas, el dinamismo refleja la constante evolución del sector industrial-logístico, impulsado por la necesidad de soluciones flexibles y eficientes.
