Almacenamiento y Bodegaje
Informe señala que la escasez de bodegas en Santiago presiona precios al alza
La capital mantuvo una actividad estable durante 2025, con una vacancia cercana al 0%, debido a la limitada disponibilidad de espacios bien localizados y una rápida absorción de la nueva oferta. A nivel latinoamericano, el sector priorizó la eficiencia operativa y el control de costos por sobre expansiones agresivas.
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Mientras las principales economías de Latinoamérica atraviesan un periodo de crecimiento moderado y condiciones financieras restrictivas, el mercado logístico de Santiago se posiciona como el que tuvo más baja disponibilidad en la región.
Según el informe MarketBeat de América Latina de Cushman & Wakefield, -que considera los mercados logísticos Clase A de la región, es decir, aquellos inmuebles de alta calidad que cuenta con andenes de carga con desnivel, mayor seguridad y estándares contra incendio- al cierre del segundo semestre de 2025, la capital de Chile registró una vacancia de 0,2%, la cifra más baja entre los mercados analizados en Sudamérica.
Rosario Meneses, coordinadora de Sudamérica de Cushman & Wakefield, explica que, en el caso de Santiago, “los metros cuadrados que se desocuparon durante el año 2024, se usaron rápidamente y todo lo que entró al mercado, ingresó pre arrendado, lo que contribuyó a mantener una vacancia baja”. Por otro lado, la experta indica que “se desarrollaron algunos metros cuadrados especulativos en ubicaciones muy estratégicas que también se absorbieron rápido, pese a un alza en los precios de arriendo”.
Otros mercados con menor vacancia fueron Bogotá (1,3%) y Ciudad de México (2,3%), reflejando una escasez estructural de producto nuevo bien localizado y una rápida absorción de la nueva oferta.
Cabe destacar que la disponibilidad casi nula en Santiago -que cuenta con un inventario de 356 m²por cada 1.000 habitantes- contrasta significativamente con ciudades como Buenos Aires (5,8%), Lima (9,0%) y Río de Janeiro (14,3%). En estos casos la vacancia se concentró en mercados secundarios, mientras los proyectos nuevos continuaron mostrando buenas velocidades de absorción.
“En conjunto, la vacancia regional de 5,7% se mantuvo alineada con un mercado logístico sano, con diferencias explicadas por la etapa del ciclo y la calidad de la oferta”, agregó Meneses.
En este escenario, el mercado logístico se consolidó como un sector defensivo y estructural, apoyado en la necesidad de abastecimiento, distribución y última milla, con un desempeño menos dependiente del ciclo económico que otros segmentos inmobiliarios.
Variación en los precios de arriendo
En cuanto a los valores de arriendo, el precio promedio de la región llegó a 6,89 USD/m2, aumentando 17% respecto al promedio del año anterior. Por otro lado, hubo mercados que se mantuvieron estables pese a las presiones al alza, gracias a una combinación de baja vacancia, demanda activa por espacios nuevos y una oferta limitada de productos bien localizados.
Bogotá (USD 7,43/m2/mes), Buenos Aires (USD 7,2/m2/mes), Santiago (USD 6,4/m2/mes y Lima (USD 6,5/m2/mes), destacan como mercados donde los precios se mantuvieron firmes, sostenidos por la escasez de oferta nueva y una absorción constante en ubicaciones estratégicas. Ciudad de México, por su parte, se posicionó como el mercado con los precios más altos de la región, con 10,8 USD/m2/mes en espacios clase A.
“En conjunto, el comportamiento de los precios confirma un escenario de solidez del mercado logístico regional, donde los activos nuevos y bien ubicados continúan capturando la atención frente al resto de la oferta”, según Meneses.
Señales de recuperación
Durante 2025 la absorción positiva de bodegas en Latinoamérica alcanzó 3,3 millones de m2, registrando un crecimiento interanual de 5,5%, lo que evidencia una fase de recuperación moderada de la demanda, tras la contracción observada en 2024.
El desempeño fue heterogéneo por ciudad. En Sao Paulo la absorción fue de 1.59 millones de m2, superior a la Ciudad de México. Esta última aumentó en un 86% interanualmente. Santiago, por su parte, mantuvo un nivel de absorción más acotado, que el año anterior, consistente con una oferta limitada.
Tras el cierre de 2025, los proyectos en construcción disminuyen interanualmente en la mayoría de los mercados de la región, con excepción de Buenos Aires donde la actividad crece en un 53%. Por otro lado, Santiago y Lima mantienen su activa demanda, lo que mantendrá la vacancia estable en los próximos períodos.
Respecto a Ciudad de México y Sao Paulo, registran una actividad de arriendo superior al nuevo inventario, lo que los reafirma como mercados con una demanda estructuralmente sólida y explica la magnitud del pipeline en desarrollo. Por su parte, Río de Janeiro y Bogotá viven una evolución gradual entre arriendo, inventario y construcción alineada al ritmo actual del mercado.
