Almacenamiento y bodegaje
Informe Market Beat: Demanda por bodegas premium en ascenso y quintuplica a las Clase B
Según el reporte de Cushman & Wakefield, al cierre del primer semestre la demanda por centros clase A quintuplicó a la de bodegas clase B, reflejando una preferencia por espacios más modernos, eficientes y sostenibles.
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Durante el segundo trimestre de 2025, el mercado de bodegas en la Región Metropolitana mostró una dinámica marcada por un alza en la vacancia de los centros clase B y la estabilidad en los desarrollos premium. Según el último reporte de Cushman & Wakefield Chile, la vacancia promedio alcanzó un 5,3%, equivalente a 294.257 m², el nivel más alto desde 2020.
El aumento representa un 10,85% más que en igual período de 2024 y se explica principalmente por la desocupación de espacios en instalaciones clase B. Estos recintos se diferencian por no contar con muelles de carga, tener menor altura libre -inferior a 9 metros- y presentar estándares de seguridad al fuego más bajos que los centros de categoría A.
En contraste, la vacancia de los desarrollos premium se mantuvo en 2,7%, sin cambios frente al segundo trimestre del año pasado. Este comportamiento confirma una creciente preferencia por espacios de alto estándar, especialmente entre operadores logísticos vinculados al retail y al comercio electrónico.
“Lo que está empujando al alza la vacancia general no es el comportamiento del mercado completo, sino específicamente la desocupación de centros logísticos clase B. Esta es una tendencia que venimos observando desde hace un año y que se ha ido profundizando trimestre a trimestre”, señaló Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield Chile.
En este mismo período se inauguró la segunda etapa de un complejo en el submercado Sur, con 13.400 m² adicionales que combinan bodegas, áreas flex y frente comercial. La absorción neta acumulada del mercado alcanzó los 37.973 m², lo que equivale a un alza del 200% respecto al año anterior. El submercado Norponiente concentró el 80% de la demanda neta, impulsado por su conectividad con autopistas y corredores de transporte, un atributo clave para la logística de última milla.
“La inversión se está volcando hacia proyectos en arriendo, impulsada por los altos precios de renta, la mayor disponibilidad de suelo en comparación con el sector industrial tradicional, y la posibilidad de que inmobiliarias más pequeñas participen, ya que estos desarrollos requieren un capital menor”, aseguró Meneses.
Evolución de precios y contexto económico
El precio de arriendo solicitado se ubicó en 0,154 UF/m², apenas un 1% más que en 2024. Desde mediados de 2023, los valores se mantienen estables en torno a las 0,153 UF/m², pese al incremento de la oferta. Cushman & Wakefield señala que este comportamiento responde, en parte, al aumento de contribuciones, que ha limitado una baja mayor en los precios.
El desempeño del mercado logístico se inserta en un escenario económico nacional con resultados mejores a los esperados. El Banco Central, en su último IPoM, destacó el dinamismo de sectores exportadores como fruticultura, pesca y manufactura. Estos factores han respaldado una recuperación más sostenida en comparación con las proyecciones iniciales.
A nivel internacional, la incertidumbre creció tras el anuncio de modificaciones arancelarias en Estados Unidos, lo que obliga a las empresas a evaluar decisiones de inversión con una mirada estratégica de largo plazo.
El comercio minorista registró un alza del 5,5% en sus ventas diarias frente a 2024, mientras el e-commerce se mantuvo estable con un 12% de participación. Estos indicadores confirman la importancia del sector logístico como soporte para el consumo, tanto en canales físicos como digitales.
Proyecciones de inventario
Hasta la fecha, se han inaugurado 123.000 m² de nuevas bodegas, y existen 323.416 m² en construcción, de los cuales se espera que 137.000 m² entren en operación antes de fin de año. De los 11 proyectos en desarrollo, solo 6 tienen calificación de uso molesto, lo que evidencia la escasez de suelo industrial en la Región Metropolitana. Esto ha llevado a algunos desarrolladores a optar por terrenos de uso alternativo, limitados a actividades inofensivas.
Por otra parte, las nuevas normativas son cada vez más exigentes en cuanto al tipo de almacenamiento y la circulación de camiones. Esto podría restringir la capacidad operativa de ciertos desarrollos y presiona a los inversionistas a buscar alternativas fuera del radio metropolitano. De los más de un millón de m² en etapa de propuesta, solo un 30% cuenta con compromisos de inicio a corto plazo. La cautela de los desarrolladores refleja la influencia de la disponibilidad de suelo, los costos regulatorios y la incertidumbre macroeconómica.
En paralelo, los centros de bodegas tipo Flex cerraron el semestre con una vacancia de 14,5%, un alza de 10,5% respecto al segundo semestre de 2024. Este resultado se explica por la entrada de cinco nuevos proyectos que sumaron 68.383 m², entre ellos Icenter Sur, Workcenter 3 y Primepark 3. El inventario total de bodegas Flex asciende a 1.515.332 m², distribuidos en 72 condominios. Estos formatos, con módulos entre 150 y 850 m² que integran oficinas o showrooms, reflejan la búsqueda de soluciones logísticas más versátiles.
La absorción neta alcanzó los 23.224 m² en el semestre, con el submercado Norponiente como principal polo de demanda. El 22% de las unidades arrendadas correspondió a superficies de 400 a 500 m² con precios promedio de 0,19 UF/m². Otro 21% se concentró en módulos de 200 a 300 m², con valores en torno a 0,20 UF/m². Mientras, el precio promedio de arriendo en este segmento fue de 0,185 UF/m², una baja leve de 0,54% frente al semestre previo. En ventas, los valores se situaron en 38,6 UF/m², con una oferta de 32.350 m² en 103 unidades, entre 188 y 920 m².
Actualmente, hay 206.359 m² en construcción en este segmento, un 21,7% menos que en 2024. Se proyecta que al cierre de 2025 ingresen 126.147 m² adicionales, lo que implicaría un crecimiento del inventario de hasta 13%. Para 2026 ya se anticipan tres proyectos que sumarán 80.212 m², concentrados en los submercados Norte y Norponiente.
De esta manera, el mercado industrial y logístico chileno cierra el primer semestre de 2025 con señales mixtas: mayor vacancia en clase B y Flex, estabilidad en centros premium, y precios relativamente controlados. La demanda continúa liderada por el comercio electrónico y la necesidad de conectividad en última milla, mientras la disponibilidad de suelo y las restricciones normativas siguen siendo los principales desafíos para el desarrollo futuro.
“Este dinamismo refleja la constante evolución del sector industrial-logístico, impulsado por la necesidad de soluciones flexibles y eficientes que respondan a los nuevos desafíos de distribución”, concluyó Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield Chile.
