Almacenamiento y bodegaje
Claves para elegir un terreno logístico en Chile: conectividad, costos y escalabilidad
La ubicación de un centro logístico impacta directamente en costos operativos, eficiencia de la red y capacidad de adaptación a cambios tecnológicos, regulatorios y del mercado. Expertos coinciden en que conectividad, regulaciones y escalabilidad son factores determinantes para el éxito en el país.
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Una de las decisiones más importantes y estratégicas en la cadena de suministros es definir donde instalar un centro logístico. Un hecho que impactará directamente tanto en los costos operativos como en la eficiencia de la red, el nivel de servicio al cliente y la capacidad de la empresa para adaptarse a cambios regulatorios, tecnológicos y de mercado. A juicio de los expertos, esta decisión es especialmente compleja en nuestro país debido a la gran extensión territorial, la concentración de actividad económica en ciertas macrozonas urbanas y la diversidad de sectores productivos que generan diferentes necesidades logísticas.
A la hora de evaluar la elección del terreno existen tres factores que son claves y que siempre deberán analizarse en función de las necesidades del negocio y los niveles de servicio que se deberán ofrecer: conectividad multimodal y acceso a nodos estratégicos, costos, regulaciones y control de externalidades, y escalabilidad operativa y transformación tecnológica.
Para el director del Centro de Innovación en Transporte y Logística (CITYLOG) de la Universidad Diego Portales, Karol Suchan, “la conectividad define la capacidad del centro logístico para integrarse eficientemente a la red de transporte, optimizar costos y cumplir los acuerdos de nivel de servicio (SLA). La ubicación óptima depende de la macroárea logística, el tipo de clientes y los flujos de carga que se atenderán”.
En Chile, cada macroregión presenta características específicas: la Macroregión Central (Santiago–Valparaíso–San Antonio) concentra la mayor densidad poblacional, consumo interno y los principales puertos, con prioridad en la conexión a Rutas 5, 68 y 78. La Macroregión Sur (Gran Concepción) destaca por su industria forestal y manufacturera, con corredores estratégicos como Ruta 5 Sur, 152, 156 y 160, que conectan polos industriales y puertos regionales. La Macroregión Norte (Antofagasta y Tarapacá) se orienta a la minería y exportación de minerales, con nodos clave en Ruta 5 Norte y puertos de Mejillones y Antofagasta.
El desarrollo de corredores ferroviarios es esencial para reducir costos, congestión y emisiones. Proyectos como Santiago–San Antonio, Santiago–Valparaíso, Concepción–Coronel–Lirquén y Antofagasta–Mejillones fortalecen la logística de abastecimiento y exportación. Seleccionar terrenos cercanos a estos corredores, actuales o planificados, aporta ventajas competitivas, especialmente para operaciones con altos volúmenes paletizados o con orientación exportadora.
“El segundo factor clave es encontrar el equilibrio entre precio del suelo, viabilidad regulatoria y sostenibilidad operativa. En Chile, este análisis es complejo debido a la diversidad de planes reguladores, la presión inmobiliaria y el endurecimiento progresivo de las normativas ambientales y urbanísticas”, sostuvo el académico de la Universidad Diego Portales.
Zonas alejadas podrían aumentar los costos de transporte
La elección de un terreno para un centro logístico debe considerar el costo total, no solo la inversión inicial. Las zonas urbanas o cercanas a centros de consumo implican suelos más caros, pero reducen tiempos de entrega y kilómetros recorridos, favoreciendo el cumplimiento de SLA estrictos. Por el contrario, áreas periféricas o parques industriales ofrecen terrenos más económicos y escalables, aunque incrementan los gastos de transporte y las emisiones.
Antes de la adquisición, es clave evaluar planes reguladores municipales, restricciones constructivas y normativas ambientales, cada vez más exigentes en ruido, emisiones, congestión y residuos. La tendencia apunta a un mayor control de externalidades, especialmente en localidades con alta presión residencial como Pudahuel, Talcahuano o Mejillones, lo que influye directamente en la viabilidad y sostenibilidad del proyecto logístico.
Por ultimo, Karol Suchan indicó que el tercer factor clave es asegurar que el centro logístico pueda crecer y adaptarse a nuevas tecnologías, modelos de negocio y exigencias de sostenibilidad. Las tendencias globales en digitalización y automatización redefinen la operación logística. El terreno debe permitir ampliar áreas de almacenamiento para manejar más pallets o habilitar zonas de cross-docking, crecer en patios de maniobras, docks de carga y flotas, y reconfigurar espacios internos para distintos modelos de servicio”.
Mientras, Juan José Garcés Gálvez, académico del Departamento de Ingeniería Geoespacial y Ambiental de la Universidad de Santiago (Usach), señaló que “los tres aspectos principales para elegir un terreno para un centro logístico en Chile serían infraestructura y conectividad, a todo lo referido a accesos, puertos, aeropuertos, carreteras, servicios básicos que se tienen”.
Agregó que “en segundo lugar, factores geográficos y condiciones naturales, como el clima, la topografía, condiciones de riego que se pueden poner y disponibilidad, por supuesto, de los terrenos donde se deben ubicar. Y como tercer lugar, todas las condiciones relacionadas con consideraciones económicas y regulatorias, tales como los costos operativos que se tienen, las regulaciones ambientales que se van a tener y todos los permisos sectoriales que se deben cumplir”.
La seguridad como factor a la hora de tomar una decisión
Por su parte, Franco Basso, académico de la Facultad de Ingeniería Industrial de la Universidad Católica de Valparaíso, explicó que “para poder elegir una buena ubicación para centros logísticos, hay a lo menos dos factores que son clave. El primero tiene que ver con la ubicación, es decir, qué tan cerca está de autopistas, de clientes y de distintos modos en los cuales esa carga puede ser movida a través de puertos o conexiones con grandes retailers”.
Un segundo tema, a su juicio, tiene que ver evidentemente con el precio. “Los centros logísticos requieren mucho espacio, lo que implica costos altos y por eso hay zonas alejadas de la ciudad que pueden estar a unos 15 ó 20 kilómetros del centro que se plantean como lugares relacionados a potenciales espacios que pueden ser utilizados para eso. Un tercer aspecto que ha ido creciendo durante los últimos años tiene que ver con la seguridad, es decir, si la comuna a la cual se adscriben puede brindar seguridad en términos de que no van a ser constantemente asaltados”.
En definitiva, la decisión de dónde instalar un centro logístico no solo involucra aspectos financieros, sino también estratégicos y operativos. Elegir terrenos con buena conectividad, considerando infraestructura, accesos y proximidad a nodos portuarios o ferroviarios, junto con un análisis exhaustivo de regulaciones, costos y condiciones geográficas, permitirá a las empresas chilenas mantener competitividad, cumplir con altos niveles de servicio y adaptarse a la creciente digitalización y automatización del sector logístico. La planificación cuidadosa hoy se traduce en eficiencia y resiliencia para enfrentar los desafíos de mañana.
