Almacenamiento y Bodegaje
Mercado de bodegas: ajusta su equilibrio con alta absorción y menor vacancia
El mercado industrial de la Región Metropolitana cerró el segundo semestre de 2025 con una contracción relevante en la vacancia, impulsada por una absorción neta superior a los 155 mil m² y una producción contenida, en un contexto de ajuste estructural tras el boom del e-commerce y un pipeline robusto hacia 2026.
Publicado
El mercado industrial de bodegas de Santiago terminó 2025 con una tasa de vacancia de 5,15%, equivalente a 330.628 m² disponibles, lo que representa una caída de 1,47 puntos porcentuales respecto al semestre anterior y un aumento de solo 70 puntos base en doce meses, reflejando un mercado que opera cerca de sus niveles estructurales de equilibrio.
Este ajuste se produjo en un escenario de alta absorción y baja producción, ya que durante el segundo semestre ingresaron solo 46.737 m² de nueva oferta, mientras que la absorción neta alcanzó 155.306 m², un crecimiento de 125% frente al semestre previo y alineado con el promedio histórico de los últimos cinco años.
De acuerdo al reporte de CBRE Chile, correspondiente a la segunda mitad de año, la contracción de la vacancia responde principalmente a movimientos estratégicos de operadores de e-commerce y logística, junto con la estacionalidad típica del cierre de año, período en el que se incrementa la ocupación de bodegas por mayores flujos de distribución y almacenamiento.
A nivel territorial, el submercado Poniente consolidó su liderazgo al concentrar el 41% del inventario total, con una vacancia de 5,29%, tras una reducción semestral de 2,74 puntos porcentuales, lo que equivale a una baja cercana a 137 mil m² en espacios disponibles.
La Zona Norte también mostró un desempeño sólido, cerrando 2025 con una vacancia de 6,35%, pese al ingreso de nueva oferta. Este comportamiento confirma que la absorción ha sido transversal en casi todos los submercados, reforzando el carácter estructural de la baja disponibilidad.
En términos de demanda, la mayor parte de la absorción se concentró nuevamente en el Poniente, con el 46% del total, seguido por la Zona Norte, que captó el 26%, lo que refleja la preferencia de los operadores por ubicaciones con mejor accesibilidad vial y cercanía a los principales ejes de distribución metropolitana.
Desde la perspectiva de la oferta, el semestre estuvo marcado por una producción limitada, con solo dos proyectos nuevos y una ampliación, de los cuales el 57% se localizó en la Zona Sur y el 43% en la Zona Norte, reforzando la concentración del crecimiento fuera del eje tradicional poniente. Hacia adelante, el mercado mantiene un pipeline relevante, con 388.778 m² actualmente en construcción, la mayoría de ellos con entregas reprogramadas para 2026 debido a retrasos de obra, lo que podría tensionar nuevamente la vacancia en el mediano plazo.
Norte con precios al alza y el Poniente con el promedio más bajo
A esto se suma un volumen adicional de 651.000 m² en proyectos con permisos aprobados, pero aún sin iniciar obras, concentrados principalmente en las zonas Poniente y Norponiente, lo que consolida a estos corredores como los principales polos de expansión logística de la capital.
En precios, el mercado mostró un comportamiento estable. El valor promedio de arriendo cerró en 0,167 UF/m², con un alza semestral de 1,46% y una caída interanual de 1,63%, reflejando ajustes moderados y una competencia contenida entre proyectos nuevos y antiguos.
El submercado Norte registró el precio promedio más alto, con 0,178 UF/m², seguido por el Norponiente con 0,170 UF/m², ambos impulsados por proyectos de mayor estándar y mejor conectividad logística hacia rutas estructurantes.
En contraste, el Poniente presentó el valor promedio más bajo del mercado, con 0,151 UF/m², explicado por una alta proporción de centros recepcionados antes de 2015, lo que genera una brecha frente a los desarrollos más recientes y obliga a procesos de reinversión para mantener competitividad.
Este escenario de precios contenidos y vacancia baja configura un mercado que ofrece mayor variedad de opciones a los usuarios finales, especialmente en términos de ubicación, tamaño y especificaciones técnicas, favoreciendo procesos de relocalización y optimización de redes de distribución.
Desde una mirada macro, CBRE identifica que el mercado entra en 2026 con expectativas de mayor dinamismo económico, impulsado por revisiones al alza en la producción no minera y una inversión local más activa, factores que podrían traducirse en un nuevo ciclo de absorción logística.
En este contexto, el mercado industrial de Santiago cierra 2025 en una fase de equilibrio operativo, con vacancia controlada, precios estables y un pipeline alineado con las necesidades de la cadena de suministro, posicionando a la capital como el principal nodo logístico del país de cara a la próxima etapa de crecimiento.
