Almacenamiento y bodegaje
Lorena Tapia: “Estamos viviendo un reacomodo estructural del mercado de bodegas”
La directora ejecutiva de Global Property Solutions (GPS), Lorena Tapia, analizó la actualidad del mercado de bodegas y explicó que tras años de expansión impulsada por el e-commerce y la vacancia cero durante la pandemia, en Chile inicia un ciclo de normalización. Nuevos actores institucionales, criterios ESG y estándares técnicos más exigentes están redefiniendo la oferta.
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El mercado de bodegas en Chile ha experimentado una transformación significativa en la última década, impulsada por el crecimiento del e-commerce, la expansión de operadores logísticos y la creciente demanda de superficies especializadas para almacenamiento y distribución. Desde grandes centros Clase A hasta bodegas más pequeñas para Pymes, el sector enfrenta un momento de consolidación, donde la disponibilidad de suelo, la eficiencia operativa y la sustentabilidad se han vuelto factores decisivos para desarrolladores, inversionistas y empresas logísticas.
Durante la primera jornada de FILCE 2025, Lorena Tapia, directora ejecutiva de Global Property Solutions (GPS), presentó una radiografía precisa del mercado de bodegas chileno, caracterizado por un crecimiento sostenido en la última década y un reciente ajuste tras los años de alta demanda logística. “Estamos viviendo un reacomodo estructural del mercado. Ya no se trata solo de disponibilidad o ubicación, sino de eficiencia, sustentabilidad y nuevos modelos de inversión”, explicó.
Según datos de GPS, Chile cuenta hoy con cerca de 6 millones de metros cuadrados útiles arrendables (GLA), distribuidos principalmente en la Región Metropolitana. A esta cifra se suman 600 mil metros cuadrados proyectados para los próximos tres años, lo que da cuenta de un mercado que sigue creciendo, aunque a un ritmo más pausado.
Durante la pandemia, la vacancia llegó a niveles inéditos, bordeando el 0%, impulsada por el auge del comercio electrónico y la necesidad de almacenamiento inmediato. Sin embargo, la tendencia comenzó a revertirse. “Hoy la vacancia ronda el 7%, lo que refleja una oferta más saludable y la entrada de nuevos proyectos que están respondiendo a un cambio en la demanda”, señaló la directora ejecutiva de GPS.
En términos de valores, el mercado muestra una estabilización significativa. Las rentas promedio se sitúan entre 0,14 y 0,19 UF por metro cuadrado, dependiendo del tipo y estándar de la bodega. Este rango permite anticipar un periodo de mayor estabilidad para los propietarios e inversionistas. “Ya no vemos las distorsiones de precios que hubo en 2021 ó 2022. El mercado encontró un punto de equilibrio y eso es positivo para su sostenibilidad en el largo plazo”, indicó la ejecutiva.
Para este 2025 se proyecta el ingreso de aproximadamente 230 mil metros cuadrados nuevos, en un contexto donde la absorción bruta alcanzó los 88 mil metros cuadrados durante el último periodo medido. Esta relación explica el leve aumento de vacancia observado en los primeros trimestres del año. “Hay proyectos que no están completamente colocados, lo cual es normal en un ciclo de transición. Lo relevante es que la mayoría responde a demanda real, no especulativa”, precisó Tapia.
Cambio de actores y perfil de inversión
Uno de los cambios estructurales más profundos es el paso de un modelo dominado por propietarios familiares o empresas individuales hacia un ecosistema compuesto por fondos de inversión, aseguradoras y actores institucionales. “Esto ha profesionalizado el mercado y elevado los estándares constructivos y de gestión. Los fondos hoy no solo buscan rentabilidad, también valoran la ubicación, el cumplimiento normativo y la trazabilidad energética”, explicó la directora ejecutiva de la compañía.
En su análisis señaló que el mercado distingue actualmente entre bodegas Clase 1 (A) y Clase 2 (B), categorías que marcan diferencias en materiales, diseño, eficiencia energética y accesibilidad. “Las instituciones están optando casi exclusivamente por activos Clase 1, con certificaciones, patios amplios, sistemas de incendio avanzados y conexión directa a autopistas. Eso deja a las bodegas Clase 2 como una alternativa más flexible para Pymes o empresas de nicho”, comentó.
Por otra parte, de acuerdo con Global Property Solutions, grandes operadores concentran el 65% del stock arrendable en Santiago, entre ellos Bodegas San Francisco y Megacentro, lo que evidencia un mercado altamente concentrado. “Esto genera competencia intensa por terrenos estratégicos, sobre todo en el eje norte y poniente de la capital, donde aún hay disponibilidad para desarrollos logísticos modernos”, añadió en su exposición durante la primera jornada de FILCE 2025.
La presentación de Lorena Tapia también abordó las tendencias que están moldeando el futuro del sector, entre ellas, la automatización de procesos internos, la eficiencia energética y la incorporación de criterios ESG -ambientales, sociales y de gobernanza- en los desarrollos inmobiliarios. “Hoy, una bodega que no incorpora estándares de sustentabilidad o eficiencia queda rezagada. Los clientes exigen medición de huella de carbono, luminarias LED, techos solares y gestión digital de flotas”, afirmó.
Entre los desafíos, mencionó la disponibilidad de suelo industrial y los costos de urbanización, que siguen siendo factores críticos en la Región Metropolitana. A esto se suma la necesidad de mayor conectividad multimodal, con integración hacia corredores logísticos, ferrocarriles y centros de distribución portuaria. “El sector logístico debe alinearse con la infraestructura pública. Sin acceso, una buena bodega pierde competitividad”, puntualizó.
El mercado de bodegas en Chile transita hacia un nuevo equilibrio estructural, marcado por la profesionalización de los actores, la irrupción de criterios ESG y una demanda más selectiva. En este escenario, las decisiones de inversión, arriendo y localización se vuelven cada vez más estratégicas para la eficiencia de la cadena logística nacional. “Después de años de sobrepresión de demanda, estamos frente a un mercado más racional, con foco en calidad, sustentabilidad y eficiencia operativa. Ese es el nuevo estándar”, concluyó.
