Almacenamiento y Bodegaje
Informe: arriendos logísticos en EE. UU. caen 4,5% y anticipan cambio de ciclo
La corrección de precios en 2025 refleja una demanda más cauta y un giro hacia ubicaciones eficientes, aunque el repunte de la absorción y el empuje del comercio electrónico comienzan a tensionar el mercado de cara a 2026.
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El mercado de inmuebles logísticos en Estados Unidos cerró 2025 con una corrección relevante en los valores de arriendo, reflejando un escenario de demanda más moderada y un ajuste estratégico de los inquilinos hacia ubicaciones con mayor eficiencia de costos. De acuerdo con un análisis de Prologis, los alquileres registraron una baja interanual promedio de 4,5% a nivel nacional.
El impacto no fue homogéneo entre regiones. Los mercados costeros concentraron las mayores caídas, con descensos del 7,6% interanual, mientras que las zonas del interior mostraron una mayor resiliencia, con retrocesos del orden del 3%. En contraste, algunos polos específicos lograron incrementos en los valores de arriendo, entre ellos Houston, Indianápolis y Nashville, impulsados por su conectividad y menor presión de costos operativos.
Pese a la baja generalizada, la contracción fue menos pronunciada que la observada en 2024, cuando los alquileres descendieron 6,5%. Esta desaceleración en la caída sugiere un cambio de tendencia, asociado a decisiones logísticas que vuelven a poner en valor la cercanía a los centros de consumo y la rapidez de salida al mercado, en un contexto de presión sobre los costos de transporte.
Durante 2025, los arrendatarios privilegiaron instalaciones nuevas, de gran formato y con tarifas más competitivas, incluso cuando ello implicó trasladarse a mercados más periféricos. Esta estrategia permitió equilibrar calidad constructiva, disponibilidad de espacio y rentabilidad operativa, apoyada además por menores tarifas de flete y una gestión de inventarios más anticipada.
Hacia el segundo semestre del año, la dinámica comenzó a cambiar. La demanda mostró señales de fortalecimiento y la absorción neta superó a la nueva oferta durante el cuarto trimestre, reduciendo la tasa de vacancia hasta el 7,4%. Este ajuste en el balance entre oferta y demanda abre un escenario más restrictivo para los inquilinos de cara a 2026.
El comercio electrónico fue uno de los principales motores de esta reactivación. Los grandes minoristas aceleraron la expansión de sus redes logísticas para acortar plazos de entrega y mejorar la eficiencia, representando cerca del 20% de la nueva actividad de arrendamiento de Prologis en el último año. Este comportamiento refuerza la expectativa de que el mercado habría alcanzado su punto máximo de vacancia y que los valores de arriendo comienzan a estabilizarse en varios mercados clave.
