Almacenamiento y bodegaje
Del boom a la consolidación: Mercado de bodegas en Chile avanza hacia una etapa de estabilidad y eficiencia
Ingrid Hartmann, Senior Research Manager de CBRE Chile, conversó con Agenda Logística y analizó las transformaciones recientes del mercado logístico nacional, marcado por el auge del e-commerce, la redefinición del espacio útil y un modelo de desarrollo conservador que aporta seguridad a los inversionistas.
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Tras el fuerte impulso que experimentó durante la pandemia, el mercado de bodegas en Chile se encuentra hoy en una fase de ajuste y consolidación. Así lo reveló Ingrid Hartmann, Senior Research Manager de CBRE Chile, quien lidera el análisis de datos y tendencias del sector logístico-industrial para la filial local de la firma global de servicios inmobiliarios.
En conversación con Agenda Logística, Hartmann detalló cómo el sector ha transitado desde un crecimiento explosivo, marcado por la escasez de espacio y el alza de precios, hacia un escenario más equilibrado y con fundamentos sólidos. “Pasamos de una tasa de vacancia estructural del 9-11% en 2019 a un mínimo histórico de 0,25% en 2022, producto de la sobredemanda generada por el auge del comercio electrónico”, explicó. Ese contexto limitó la capacidad de crecimiento de los arrendatarios dentro de los mismos centros logísticos, generando tensiones operativas.
Actualmente, la vacancia ha aumentado hasta situarse en torno al 4,45%, lo que para Hartmann representa una señal positiva de normalización del mercado. “Un mercado sano requiere cierto nivel de vacancia. Hoy estamos en condiciones que permiten mayor dinamismo, crecimiento interno de los usuarios y una mejor planificación de los proyectos”, sostuvo.
De superficie a volumen: el nuevo paradigma logístico
Uno de los cambios más significativos que identifica la investigadora es el modo en que se mide la eficiencia de los espacios logísticos. “Hoy la operación se piensa en metros cúbicos, no en metros cuadrados”, afirmó. Esto implica que la altura útil de las naves se ha vuelto un factor determinante para los arrendatarios, especialmente aquellos vinculados al e-commerce y la logística de alta rotación.
La tendencia responde al uso de sistemas de almacenaje vertical, como racks, que permiten multiplicar las posiciones de pallet y aprovechar de forma mucho más eficiente la volumetría de la bodega. En este sentido, ya no es suficiente con tener una nave de ocho metros de altura: las nuevas exigencias apuntan a instalaciones de diez, doce o incluso catorce metros al hombro.
El informe de CBRE destaca que Santiago es uno de los mercados logísticos más competitivos de Sudamérica, gracias a su comportamiento predecible y a un modelo de desarrollo menos especulativo que otros países de la región. “Mientras en mercados como Brasil o México se construyen naves especulativas de 50 mil o 100 mil m² sin contratos firmados, en Chile prima un enfoque más prudente: se construye cuando ya hay un acuerdo de arriendo en firme”, explicó Hartmann.
Este modelo ha permitido que el mercado chileno mantenga tasas de vacancia relativamente estables y niveles de riesgo acotados. Desde la perspectiva de inversión, esta lógica aporta mayor certeza y control sobre los retornos, lo que refuerza el atractivo del sector para desarrolladores, fondos y operadores con estrategias de largo plazo.
El impacto del e-commerce y el nuevo perfil de arrendatarios
La transformación del retail y la consolidación del comercio electrónico han sido claves en la evolución del mercado de bodegas. “Durante el boom pandémico, el e-commerce fue el principal consumidor de espacio logístico. Empresas como Mercado Libre o grandes operadores logísticos llegaron a ocupar superficies de más de 100 mil metros cuadrados en centros estratégicos de Santiago”, explicó la ejecutiva.
Este cambio también redefinió el perfil del arrendatario: ya no se trata de una empresa que solo busca almacenar productos, sino de operadores que requieren eficiencia operativa total, integrando recepción, almacenamiento, preparación de pedidos y despacho en un mismo punto. Esto ha elevado los estándares de infraestructura y ha impulsado la adopción de tecnologías para gestión automatizada y seguimiento de inventarios en tiempo real.
De cara a los próximos años, Ingrid Hartmann estimó que el mercado seguirá transitando hacia una etapa de mayor madurez. El crecimiento de la demanda tenderá a ser más orgánico y vinculado a estacionalidades, sin los shocks extremos que se vivieron durante la pandemia.
“Volveremos a un ritmo de mercado más tradicional, con tasas de vacancia que fluctúan entre el 6% y el 11%, y arriendos que se ajustan gradualmente. Esta estabilización es positiva porque permite reordenar el mercado, mejorar los procesos de renegociación y generar rentas más sostenibles en el tiempo”, afirmó.
En este escenario, Hartmann anticipa un mayor foco en la calidad de los desarrollos, la eficiencia operativa y la sostenibilidad de los activos logísticos. “La logística del futuro será más tecnológica, más vertical y más estratégica en su localización”, concluyó.
